Category: недвижимость

О проведении собрания кредиторов ЗАО "Мособлинвестстрой" 18.05.2018

На федресурсе размещено сообщение о собрании кредиторов ЗАО "Мособлинвестстрой" (застройщика 8 мкр.Одинцово) - https://bankrot.fedresurs.ru/MessageWindow.aspx?ID=6C5A925FE6605E0B946458B731DE13BC

ТЕКСТ СООБЩЕНИЯ
Решением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-27072/16 ЗАО от 21.11.2017 года ЗАО "Московская областная инвестиционно-строительная компания" (ИНН 5009039555, ОГРН 1025001275562) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Седляр Владислав Николаевич (ИНН 773374003567), член Союза "СРО АУ СЗ" - Союз "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Северо-Запада" (ИНН 7825489593, ОГРН 1027809209471). Адрес для направления корреспонденции конкурсному управляющему: 119017, г. Москва, а/я 28.
Конкурсный управляющий уведомляет Вас о том, что собрание кредиторов ЗАО «МОИСК» состоится «18» мая 2018 г. в 14 часов 00 минут по местному времени по адресу: г. Москва, ул. Малая Ордынка, д. 15, конференц-зал.

Повестка собрания кредиторов ЗАО «МОИСК»:
1. Отчет конкурсного управляющего.
2. Утверждение Положения о порядке продажи имущества должника.

Порядок регистрации участников собрания кредиторов:
— начало регистрации: «18» мая 2018 г. 13 часов 30 минут по местному времени;
— окончание регистрации: «18» мая 2018 г. 14 часов 00 минут по местному времени.

Для участия в собрании необходимо иметь при себе паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, надлежаще оформленную доверенность либо иной документ, подтверждающий полномочия на участие в собрании кредиторов.

Для заказа пропуска просьба заблаговременно направить соответствующую заявку в свободной форме на электронный адрес: artemenko_m@list.ru.

С документами, представляемыми к собранию кредиторов, можно ознакомиться начиная с «10» мая 2018 г. до даты проведения собрания кредиторов включительно, по адресу г. Москва, Малая Ордынка, д. 15, каб. 404, с 10 часов 00 минут до 15 часов 00 минут по местному времени (кроме выходных и нерабочих праздничных дней) предварительно позвонив по телефону 8-977-474-64-54


Обращаем внимание пайщиков, что в п.1 ст.201.11 указано не собрание кредиторов, а собрание участников строительства, а в повестке отсутствует вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений.

Инициативной группой направлены уточняющие запросы, при получении дополнительной информации будет рассылка.

Судебная практика о незаконности взимания "коммуналки" до передачи квартиры в собственность

Как сообщалось ранее, инициативная группа обратилась в адрес ПАО "Роскап" с просьбой системно решить проблему финансирования коммунальных платежей на период между вводом дома в эксплуатацию до передачи квартир в собственность. Ответа по существу пока не получено.

Вместе с тем, информируем о судебной практике, подтверждающей незаконность условия договора с ЖСК, возлагающего на пайщика обязанность по оплате коммунальных платежей до подписания акта приема-передачи квартиры.

Решение Гагаринского районного суда г.Москвы по делу № 2-1867/2017 -
https://www.mos-gorsud.ru/rs/gagarinskij/services/cases/civil/details/8f226dbc-6188-4740-9d82-8d6efd659382

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Гагаринский районный суд адрес в составе
председательствующего судьи фио,
при секретаре фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1867/2017 по иску фио к ЖСК «Западный» о признании пункта договора недействительным,
УСТАНОВИЛ:
фио обратилась в суд с исковым заявлением к ЖСК «Западный», просит суд Признать недействительным пункт.3.3.4 Договора об участия в ЖСК № ... от дата.
В обоснование заявленных требований указывает, что дата между сторонами был заключен Договор об участии в ЖСК № .... ЖСК принял на себя обязательство по участию в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома по строительному адресу: адрес, корн. 21,28 на основании договора инвестирования № ... от дата, заключенного между ЖСК «Западный» с наименование организации. Пайщик вступил в ЖСК, с целью получения 2-х комнатной квартиры, имеющей следующие проектные характеристики: квартира расположена на 12 этаже, в 7 секции, условный номер 1, ориентировочной площадью 67,7 кв.адрес п.3.3.4 Договора, истец обязан до подписания Акта приема-передачи Квартиры заключить с организацией, уполномоченной осуществлять функции управления жилым домом, договор о техническом обслуживании и эксплуатации не позднее 7 (семи) календарных дней с даты получения уведомления и в полном объеме оплачивать расходы по содержанию Квартиры (коммунальные услуги, техническое обслуживание, охрана и т.п.), начиная с момента передачи жилого дома в эксплуатацию указанной организации. Пайщик до оформления права собственности на Квартиру обязуется предоставить Ответчику справку эксплуатирующей (управляющей) организации об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг и иных затрат, связанных с временной эксплуатацией жилого дома, в котором расположена Квартира. Данное условие Договора противоречит п.2 ст.153 ЖК РФ, согласно которому, обязанность по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения (п.2 ст. 154 ЖК РФ) и оплате коммунальных услуг (п.4 ст.154 ЖК РФ) возникает: - у члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; - у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение; - у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по Передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. Квартира, в нарушение п. п. 3.1.2, 3.1.3, 4.2.1 Договора, фио передана не была. На её письменные претензии о передаче квартиры по Акту приема-передачи, а также отмене пункта 3.3.4. Договора Ответчик не ответил.
Истец в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме, по доводам, изложенным в иске.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом о дате и времени проведения судебного заседания.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд рассматривает дело в отсутствие ответчика.
Суд, выслушав истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ст. 420, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Как усматривается из материалов дела, дата между сторонами был заключен договор об участии в ЖСК № .... ЖСК принял на себя обязательство по участию в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома по строительному адресу: адрес, корн. 21,28 на основании Договора инвестирования № ... от дата, заключенного между ЖСК «Западный» и наименование организации.
Истец вступил в ЖСК, с целью получения в качестве результата инвестиционной деятельности жилого помещения в виде отдельной 2-х комнатной квартиры, имеющей следующие проектные характеристики: квартира расположена на 12 этаже, в 7 секции, условный номер 1, ориентировочной площадью 67,7 кв.м.
Согласно п.3.3.4 Договора, Истец обязан до подписания Акта приема-передачи Квартиры заключить с организацией, уполномоченной осуществлять функции управления жилым домом, договор о техническом обслуживании и эксплуатации не позднее 7 (семи) календарных дней с даты получения уведомления и в полном объеме оплачивать расходы по содержанию Квартиры (коммунальные услуги, техническое обслуживание, охрана и т.п.), начиная с момента передачи жилого дома в эксплуатацию указанной организации. Пайщик до оформления права собственности на Квартиру обязуется предоставить Ответчику справку эксплуатирующей (управляющей) организации об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг и иных затрат, связанных с временной эксплуатацией жилого дома, в котором расположена Квартира.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Как усматривается из ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
1.1) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;
2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Таким образом, судом учтено, что до подписания акта приемки-передачи квартиры отсутствовали основания для включения в договор условия о возложении на истца обязанности нести бремя расходов по содержанию квартиры со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Поскольку из оспариваемого пункта договора усматривается обязанность пайщика по заключению договора о и техническом обслуживании и эксплуатации с организацией, уволоченной осуществлять функции управления жилым домом, до подписания акта приема-передачи квартиры, что противоречит положениям ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, в связи с чем, данный пункт должен быть признан недействительным, а требования истца удовлетворены.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать недействительным п. 3.3.4 договора об участии в ЖСК № ... от дата, заключенного между Жилищно-строительным кооперативом «Западный» и фио.


Указанная судебная практика подтверждает юридическую неоднозначность сложившейся ситуации, когда граждане не имеют достаточных правовых оснований для заселения и ремонтов, а управляющая компания - для обеспечения сбора платежей за потребляемые домом ресурсы в полном объеме.
В этой связи крайне важным является скорейшее рассмотрение ПАО "Роскап" обращения инициативной группы по существу и скорейшее проведение собрания участников строительства, предусмотренного законодательством о банкротстве застройщика.

Арбитражные суды на стороне дольщиков: непригодные для проживания дома нельзя вводить в эксплуатацию

Решение Правительства России о достройке объектов СУ-155 предполагает передачу дольщикам квартир в собственность в судебном порядке в рамках судебного дела о банкротстве застройщика ЗАО "МосОблИнвестСтрой".

ПАО "Российский капитал" продолжает отчитываться о достройке и вводе в эксплуатацию домов, не пригодных для проживания в связи с отсутствием тепла (как сообщалось ранее, о дефиците мощностей теплосети было известно еще в 2016 году, реконструкцию обещали завершить к сентябрю 2017 года, однако работы по организации реконструкции теплосети своевременно начаты не были).





Инициативной группой проведен анализ правоприменительной практики по аналогичным делам. Показательным является Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу А46-8819/2013 - http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/e2d733d4-8f4e-4250-88c8-25e95905e2e1/A46-8819-2013_20171102_Postanovlenie_kassacionnoj_instancii.pdf

Так, суд кассационной инстанции сделал следующие выводы:
"Приговором от 06.07.2015 Центрального районного суда города Омска по делу N 1-12/2015 установлено, что Хилько О.А., являясь с 01.06.2009 по 29.06.2012 должностным лицом - начальником Главного управления жилищного контроля, государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области, дважды совершил превышение должностных полномочий при незаконном утверждении заключения о соответствии требованиям технических регламентов и проектной документации жилого дома, строительство которого не было завершено.
Названным приговором также, в частности, установлено, что жилой дом является объектом незавершенного строительства (на большей части здания отсутствуют 8, 9, частично 7 этажи, полностью отсутствует отопление, частично - остекление, полностью - дверные блоки и лифты).
Кроме того, на основании исследования и оценки имеющихся в деле доказательств, в том числе технического отчета обследования строительных конструкций жилого дома и приложенных к нему фотографий, апелляционный суд установил, что расположенные в жилом доме помещения находятся в состоянии, не совместимом с требованиями, предъявляемыми к жилым помещениям и предназначенным для их обслуживания элементам общего имущества (вздутие цементной стяжки, обледенелые лестничные пролеты, трещины вдоль плит перекрытия, расположение участков монолитных плит в разных уровнях, затопление подвальных помещений, отсутствие кровельного покрытия на участках крыши).

Применив к установленным обстоятельствам надлежащие нормы жилищного законодательства, суд пришел к обоснованному выводу о непригодности дома к проживанию и об отсутствии оснований для ввода его в эксплуатацию при добросовестном исполнении обязанностей возложенных на ответственных должностных лиц органов архитектурного и градостроительного надзора.
Доводы заявителя кассационной жалобы о формальном наличии в настоящем деле совокупности обстоятельств, предусмотренных пунктом 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, не могут быть приняты во внимание судом округа, поскольку погашение требований участников строительства путем передачи им помещений, явно не пригодных для проживания, нельзя признать допустимым.
Иной подход противоречил бы как смыслу приведенной нормы права, так и предназначению самого института удовлетворения требований, основанных на участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, в деле о банкротстве застройщика".


Таким образом:
- погашение требований дольщиков путем передачи квартир в домах, не пригодных для проживания, противоречит смыслу закона.
- возникает вопрос законности и добросовестности действий должностных лиц Госстройнадзора, подписавших ЗОСы по корпусам 2 и 27А.