Category: общество

О призании права собственности на квартиры в корп.2 мкр.8 Одинцово (Одинцово, ул. Глазынинская, 26)

Уважаемые пайщики корп.2 (Глазынинская, 26)!

Обращаем ваше внимание, что в КАД появились определения Арбитражного суда Московской области по делу №А41-27072/16 о признании права собственности на квартиры в корп.2 (ул.Глазынинская, 26).
Имеются определения как отношении пайщиков, ранее включенных в реестр, так и тех, кто ранее в реестр не включался (примеры определений: 1, 2, 3, 4, 5).

В качестве мотивировки суд указал:
"Кредитор в настоящее время фактически владеет и несет бремя содержания
жилого помещения".


Определения подлежат немедленному исполнению, однако предусмотрен 10-дневный срок на их обжалование (по определениям, датированным 16.04.2018, срок на обжалование истекает 26.04.2018).

Как сообщалось ранее, на совещании 27.03.2018 представители РК-Строй и конкурсного управляющего заявили о возможности пайщиков на свой страх и риск обращаться в суд с заявлениями о признании права собственности.
Именно наличие рисков, связанных с тем, передаваемые для заселения и ремонта квартиры фактически оставались имуществом застройщика-банкрота, удерживало многих от заселения.
Именно для разъяснения этих вопросов и рисков планировалась (и продолжает планироваться) встреча с конкурсным управляющим, однако до настоящего времени (на 19.04.2018) конкурсный управляющий дату и время встречи так и не подтвердил.

Вместе с тем, судебная практика ряд вопросов сняла: если в течение 10-дневного срока вышеуказанные определения не будут обжалованы, можно говорить о том, что суд подтвердил право пайщиков корп.2, фактически заселившихся и несущих бремя содержания квартир (т.е. оплачивающих коммунальные платежи), на признание права собственности не дожидаясь проведения конкурсным управляющим общего собрания участников строительства, включенных в реестр, обращения конкурсным управляющим в суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность квартир и удовлетворения судом данного ходатайства (ст. 201.11 Федерального закона "О банкротстве").

В связи с этим разъясняем еще раз: инициативная группа не запрещает и не может запрещать заселение. Вы вправе самостоятельно выбирать - или заселяться и оформлять собственность (примеры уже есть), или ожидать собрания участников строительства, включенных в реестр и ждать погашения требований путем передачи квартир в собственность в порядке ст.201.11 Федерального закона "О банкротстве".

Вышеизложенное касается корп.2. Корпуса 27А и 4 в эксплуатацию не введены, поэтому вопрос их заселения и признания собственности на квартиры в них пока не стоит.

Информация для пайщиков по вопросам заселения и оформления права собственности

В связи с заявлениями отдельных пайщиков корп.2 о том, что инициативная группа якобы "запретила им заселяться, подписывать какие-либо документы и оплачивать коммуналку" инициативная группа сообщает следующее:

1. Инициативная группа не имеет права что-либо запрещать пайщикам.

2. Схема заселения (в том числе, порядок оплаты "коммуналки") имеет ряд спорных с юридической точки зрения моментов. Инициативная группа предпринимала попытки эти моменты прояснить. Вся полученная информация до пайщиков доводится в полном объеме.

3. Инициативная группа не имеет каких-либо однозначных рекомендаций относительно заселения, заселяться никому не запрещала и не запрещает. Как сообщалось ранее, представитель "РК-Строй" подтвердил право каждого пайщика выбрать: заселяться до оформления права собственности по разработанной РК-Строй схеме или дожидаться оформления права собственности.

4. Потребляемые ресурсы должны оплачиваться их потребителями в объеме потребления. Однако пайщики по-разному это трактуют. Есть и такие, которые хотят заселяться и начинать ремонт как можно скорее, однако не хотят при этом платить за отопление и прочие фактически оказываемые коммунальные услуги, мотивируя это отсутствием права собственности. Юридически вопрос не однозначен: правовая позиция есть и у управляющей компании, и у таких пайщиков. Но очевидно, что ситуация, когда ресурсы отпускаются, но не оплачиваются, долго длиться не может: либо дом будет массово заселяться и жильцы обеспечат оплату потребляемых домом ресурсов до оформления собственности, либо заселение и/или подача ресурсов будут прекращены до оформления собственности (бремя собственника по содержанию имущества является безусловным). В связи с необходимостью системного решения данного вопроса инициативной группой направлено письмо. Надо понимать, что решение вопроса, предложенное в письме инициативной группы, для РК-Строй также не является юридически бесспорным.

5. Порядок получения права собственности на квартиры в достраиваемых домах СУ-155, как неоднократно разъяснялось ПАО "Роскап" и РК-Строй, предусмотрен ст. 201.11 Федерального закона "О банкротстве". Для реализации этого порядка необходимо включение требований пайщика в реестр, проведение конкурсным управляющим общего собрания участников строительства по вопросу обращения конкурсного управляющего в суд (в деле о банкротстве) с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность квартир, последующего обращения конкурсного управляющего с таким ходатайством в суд и удовлетворения судом данного ходатайства.

Однако выяснилось, что не все пайщики своевременно обратились в суд и были включены в реестр. Суд, отказывая им во включении в реестр, указал на право таких пайщиков обращаться с требованиями о признании права собственности. На совещании 27.03.2018 был задан соответствующий вопрос, как поступать пайщикам, не включенным в реестр. Представитель конкурсного управляющего прокомментировал, что таким пайщикам необходимо следовать разъяснениям суда. При этом представитель РК-Строй пояснил, что остальные пайщики также могут воспользоваться таким вариантом, но на свой страх и риск.

Этот ответ представителя РК-Строй на совещании 27.03.2018 породил встречные вопросы пайщиков, поскольку ранее сообщалось исключительно о необходимости пайщиков включаться в реестр, и возможность обращаться с требованиями о признании права собственности без включения в реестр не разъяснялась. (Примечание: по мнению некоторых пайщиков, возможность обращаться с требованиями о признании права собственности предусмотрена лишь ч.8 ст. 201.11 Федерального закона о банкротстве исключительно для случаев передачи квартир по передаточным акта до даты принятия заявления о банкротстве застройщика, что, как представляется, не применимо к корп.2). В связи с этими новыми вопросами глава района А.Р. Иванов предложил пайщикам, у которых есть вопросы, и конкурсному управляющему встретиться отдельно и обсудить все имеющиеся вопросы.

6. Содержание ответов на вопросы о юридических основаниях осмотра, заселения, взимания коммунальных платежей, устранения выявленных недоделок, оформления квартиры в собственность было доведено до пайщиков дословно. Вместе с тем, полученные ответы вызывают у многих пайщиков дополнительные вопросы, ответов на которые у инициативной группы нет. Сложилась порочная практика, когда отдельные пайщики фактически ультимативно требуют от инициативной группы оказания им юридических консультаций, разъяснения законодательства, дачи однозначных ответов, подготовки судебных документов, то есть фактически принятия за них решений о своих действиях, в том числе, заселения, участия в судебных заседаниях и т.п. Заниматься домыслами, трактованием пробелов и неясностей законодательства, интерпретацией письменных и устных ответов представителей Роскп, РК-Строй и конкурсного управляющего, принятием за пайщиков их юридически значимых решений члены инициативной группы не могут. Задача инициативной группы - обеспечивать информирование.

Поэтому в настоящее время инициативной группой предпринимаются попытки организовать встречу с конкурсным управляющим для разъяснения имеющихся у пайщиков юридических вопросов к конкурсному управляющему в целях последующего принятия каждым пайщиком собственного самостоятельного решения относительно заселения и оформления права собственности.

Подчеркиваем, речь идет о встрече разъяснительного характера, а не о собрании участников, предусмотренном ст. 201.11 Федерального закона о банкротстве.

Обращаем внимание, что на совещании 27.03.2018 прозвучало внятно и однозначно:
- тем, кто уже включен в реестр, для получения права собственности сейчас делать ничего не надо (не надо вступать в реестр в банкротном деле ЖСК, СУ-155 и т.п., не надо заявлять отдельных требований о признании права собственности на квартиры) - надо лишь ожидать уведомления конкурсного управляющего о проведении собрания, предусмотренного ст. 201.11 Федерального закона о банкротстве.

Дата в время разъяснительной встречи с конкурсным управляющим до настоящего времени не согласованы. Как только будет ясность - будет оповещение от инициативной группы.

Судебная практика о незаконности взимания "коммуналки" до передачи квартиры в собственность

Как сообщалось ранее, инициативная группа обратилась в адрес ПАО "Роскап" с просьбой системно решить проблему финансирования коммунальных платежей на период между вводом дома в эксплуатацию до передачи квартир в собственность. Ответа по существу пока не получено.

Вместе с тем, информируем о судебной практике, подтверждающей незаконность условия договора с ЖСК, возлагающего на пайщика обязанность по оплате коммунальных платежей до подписания акта приема-передачи квартиры.

Решение Гагаринского районного суда г.Москвы по делу № 2-1867/2017 -
https://www.mos-gorsud.ru/rs/gagarinskij/services/cases/civil/details/8f226dbc-6188-4740-9d82-8d6efd659382

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Гагаринский районный суд адрес в составе
председательствующего судьи фио,
при секретаре фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1867/2017 по иску фио к ЖСК «Западный» о признании пункта договора недействительным,
УСТАНОВИЛ:
фио обратилась в суд с исковым заявлением к ЖСК «Западный», просит суд Признать недействительным пункт.3.3.4 Договора об участия в ЖСК № ... от дата.
В обоснование заявленных требований указывает, что дата между сторонами был заключен Договор об участии в ЖСК № .... ЖСК принял на себя обязательство по участию в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома по строительному адресу: адрес, корн. 21,28 на основании договора инвестирования № ... от дата, заключенного между ЖСК «Западный» с наименование организации. Пайщик вступил в ЖСК, с целью получения 2-х комнатной квартиры, имеющей следующие проектные характеристики: квартира расположена на 12 этаже, в 7 секции, условный номер 1, ориентировочной площадью 67,7 кв.адрес п.3.3.4 Договора, истец обязан до подписания Акта приема-передачи Квартиры заключить с организацией, уполномоченной осуществлять функции управления жилым домом, договор о техническом обслуживании и эксплуатации не позднее 7 (семи) календарных дней с даты получения уведомления и в полном объеме оплачивать расходы по содержанию Квартиры (коммунальные услуги, техническое обслуживание, охрана и т.п.), начиная с момента передачи жилого дома в эксплуатацию указанной организации. Пайщик до оформления права собственности на Квартиру обязуется предоставить Ответчику справку эксплуатирующей (управляющей) организации об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг и иных затрат, связанных с временной эксплуатацией жилого дома, в котором расположена Квартира. Данное условие Договора противоречит п.2 ст.153 ЖК РФ, согласно которому, обязанность по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения (п.2 ст. 154 ЖК РФ) и оплате коммунальных услуг (п.4 ст.154 ЖК РФ) возникает: - у члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; - у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение; - у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по Передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. Квартира, в нарушение п. п. 3.1.2, 3.1.3, 4.2.1 Договора, фио передана не была. На её письменные претензии о передаче квартиры по Акту приема-передачи, а также отмене пункта 3.3.4. Договора Ответчик не ответил.
Истец в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме, по доводам, изложенным в иске.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом о дате и времени проведения судебного заседания.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд рассматривает дело в отсутствие ответчика.
Суд, выслушав истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ст. 420, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Как усматривается из материалов дела, дата между сторонами был заключен договор об участии в ЖСК № .... ЖСК принял на себя обязательство по участию в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома по строительному адресу: адрес, корн. 21,28 на основании Договора инвестирования № ... от дата, заключенного между ЖСК «Западный» и наименование организации.
Истец вступил в ЖСК, с целью получения в качестве результата инвестиционной деятельности жилого помещения в виде отдельной 2-х комнатной квартиры, имеющей следующие проектные характеристики: квартира расположена на 12 этаже, в 7 секции, условный номер 1, ориентировочной площадью 67,7 кв.м.
Согласно п.3.3.4 Договора, Истец обязан до подписания Акта приема-передачи Квартиры заключить с организацией, уполномоченной осуществлять функции управления жилым домом, договор о техническом обслуживании и эксплуатации не позднее 7 (семи) календарных дней с даты получения уведомления и в полном объеме оплачивать расходы по содержанию Квартиры (коммунальные услуги, техническое обслуживание, охрана и т.п.), начиная с момента передачи жилого дома в эксплуатацию указанной организации. Пайщик до оформления права собственности на Квартиру обязуется предоставить Ответчику справку эксплуатирующей (управляющей) организации об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг и иных затрат, связанных с временной эксплуатацией жилого дома, в котором расположена Квартира.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Как усматривается из ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
1.1) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;
2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Таким образом, судом учтено, что до подписания акта приемки-передачи квартиры отсутствовали основания для включения в договор условия о возложении на истца обязанности нести бремя расходов по содержанию квартиры со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Поскольку из оспариваемого пункта договора усматривается обязанность пайщика по заключению договора о и техническом обслуживании и эксплуатации с организацией, уволоченной осуществлять функции управления жилым домом, до подписания акта приема-передачи квартиры, что противоречит положениям ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, в связи с чем, данный пункт должен быть признан недействительным, а требования истца удовлетворены.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать недействительным п. 3.3.4 договора об участии в ЖСК № ... от дата, заключенного между Жилищно-строительным кооперативом «Западный» и фио.


Указанная судебная практика подтверждает юридическую неоднозначность сложившейся ситуации, когда граждане не имеют достаточных правовых оснований для заселения и ремонтов, а управляющая компания - для обеспечения сбора платежей за потребляемые домом ресурсы в полном объеме.
В этой связи крайне важным является скорейшее рассмотрение ПАО "Роскап" обращения инициативной группы по существу и скорейшее проведение собрания участников строительства, предусмотренного законодательством о банкротстве застройщика.

Арбитражные суды на стороне дольщиков: непригодные для проживания дома нельзя вводить в эксплуатацию

Решение Правительства России о достройке объектов СУ-155 предполагает передачу дольщикам квартир в собственность в судебном порядке в рамках судебного дела о банкротстве застройщика ЗАО "МосОблИнвестСтрой".

ПАО "Российский капитал" продолжает отчитываться о достройке и вводе в эксплуатацию домов, не пригодных для проживания в связи с отсутствием тепла (как сообщалось ранее, о дефиците мощностей теплосети было известно еще в 2016 году, реконструкцию обещали завершить к сентябрю 2017 года, однако работы по организации реконструкции теплосети своевременно начаты не были).





Инициативной группой проведен анализ правоприменительной практики по аналогичным делам. Показательным является Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу А46-8819/2013 - http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/e2d733d4-8f4e-4250-88c8-25e95905e2e1/A46-8819-2013_20171102_Postanovlenie_kassacionnoj_instancii.pdf

Так, суд кассационной инстанции сделал следующие выводы:
"Приговором от 06.07.2015 Центрального районного суда города Омска по делу N 1-12/2015 установлено, что Хилько О.А., являясь с 01.06.2009 по 29.06.2012 должностным лицом - начальником Главного управления жилищного контроля, государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области, дважды совершил превышение должностных полномочий при незаконном утверждении заключения о соответствии требованиям технических регламентов и проектной документации жилого дома, строительство которого не было завершено.
Названным приговором также, в частности, установлено, что жилой дом является объектом незавершенного строительства (на большей части здания отсутствуют 8, 9, частично 7 этажи, полностью отсутствует отопление, частично - остекление, полностью - дверные блоки и лифты).
Кроме того, на основании исследования и оценки имеющихся в деле доказательств, в том числе технического отчета обследования строительных конструкций жилого дома и приложенных к нему фотографий, апелляционный суд установил, что расположенные в жилом доме помещения находятся в состоянии, не совместимом с требованиями, предъявляемыми к жилым помещениям и предназначенным для их обслуживания элементам общего имущества (вздутие цементной стяжки, обледенелые лестничные пролеты, трещины вдоль плит перекрытия, расположение участков монолитных плит в разных уровнях, затопление подвальных помещений, отсутствие кровельного покрытия на участках крыши).

Применив к установленным обстоятельствам надлежащие нормы жилищного законодательства, суд пришел к обоснованному выводу о непригодности дома к проживанию и об отсутствии оснований для ввода его в эксплуатацию при добросовестном исполнении обязанностей возложенных на ответственных должностных лиц органов архитектурного и градостроительного надзора.
Доводы заявителя кассационной жалобы о формальном наличии в настоящем деле совокупности обстоятельств, предусмотренных пунктом 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, не могут быть приняты во внимание судом округа, поскольку погашение требований участников строительства путем передачи им помещений, явно не пригодных для проживания, нельзя признать допустимым.
Иной подход противоречил бы как смыслу приведенной нормы права, так и предназначению самого института удовлетворения требований, основанных на участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, в деле о банкротстве застройщика".


Таким образом:
- погашение требований дольщиков путем передачи квартир в домах, не пригодных для проживания, противоречит смыслу закона.
- возникает вопрос законности и добросовестности действий должностных лиц Госстройнадзора, подписавших ЗОСы по корпусам 2 и 27А.